讯（记者海岩 北京报道）从3月17日北京第一个出台楼市“组合拳”，引爆内地房地产调控全面升级算起，此轮堪称史上最严厉的楼市调控已逾百日。作为政策风向标，据官方统计5月北京房价止涨，其中二手房价领跌，环比下降0.9%，市面上更屡有降价百万成交的消息传出，让人不禁好奇北京房价真降了吗？为此，文汇报记者近日走访京城楼市，探寻房价涨落虚实以及调控背后的喜和忧。
副中心效应 通州最抗跌
张先生近两个月一直在通州区看房，家里准备生“二孩”，想趁调控降价把三居室换成四居室。张先生说他在上次调控时抄底很成功，“前几次政府出手调控楼市，通州都最先降价，2011年和2014年两次调控都降了两成多。2011年买三居室时每平米1.4万元，第二年涨到2万多，近两年通州建副中心，房价再升到6万元，有些距离副中心核心区更近的楼卖到7万元以上”。
但张先生观察三个月发现这次不太一样：“最严调控都三个月了，通州房价还很稳，估计没‘底’让我抄了。三个月前靠近副中心的房子均价6万元/平米，现在成交价大概5.9万元，最近一些热门小区还涨了，离副中心远的老通州城降价稍大些，但也不到5%。上月媒体说通州房价下降了20%，我让中介帮忙找降价的房子，中介说那是个案，卖家急着买房、买主还是朋友”。
据张先生观察，现在可买的房源很少，除非着急用钱，很多卖家都不想卖，“我的三居也不想卖啊，至少等到北京市政府正式迁到通州再涨一波”。
社科院竞争力实验室房地产大数据项目组监测数据显示，5月受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等影响，北京房价环比出现首降，各区房价全面下跌，其中通州最抗跌，仅环比下跌0.01%，主要源于通州区实行更严格的双重限购政策，副中心建设引导房价预期上涨；降幅最大却在中心城区，5月西城环比下跌8.43%，海淀下跌7.45%，领跌全市。分析认为，这主要因为入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，对这两个地区被爆炒虚高的学区房价格造成冲击。
位于西城区某著名小学入学区域的一位中介直言，现在已无“学区房”说法，也不让以“学区房”的名义卖房。“调控前附近有上学资格的房产报价在18万/平米以上，现在单价超过15万元不让挂网，卖家主动降价的不多，我们中介劝卖家降价，如果不同意就暂时下架，而买家担心政策调整，都在观望僵持，调控以来一直没有过成交。也有一些过去的学区房在政策调整后，没了直升优质学校的资格，挂牌价格一下子下调几十万甚至上百万，卖家除非着急用钱才降价甩卖，所以实际成交也不多。”
想买学区房的孙女士则发现，调控后有直升“牛小（重点小学）”资格的房子挂牌很少，有些虽报价下调百万，但房主提出以签多一份合同的形式加价，且合同中不再附加保证入学资格的条款。孙女士担心未来政策再变，几百万可能打水漂。
数据显示，3月楼市调控后，京城楼市成交逐月大降，5月二手房成交降至1万套的低点，6月上半月成交再降2成，多数购房者仍在观望等待低价。孟军是调控后少数愿意出手的买房者，4月初用340万买了亚运村附近一套上世纪90年代初建成的40平米一居室，均价8.4万左右，“现在同个小区报价每平米大概降了4000元，两个月便宜了20万，但我买时按揭按基准利率，现在至少要1.1倍，贷款几十年下来买得不亏”，刚刚结婚的孟军说自己买房是刚需，虽然买在了高点，但也不觉得未来会大降。
加价百万抢不到新房
受楼市调控影响，北京房地产市场迅速降温，二手房价微跌，成交量直接下滑，调控效果初显，但新房市场在政府限价下保持火爆，即便加价也难抢到。
6月初北京西南二环边一高档住宅项目拿到预售许可证，以7.95万元/平方米的均价开盘，刘女士托人找开发商内部关系花了78万元买到一个购房号，“没有过硬关系，加价100万也买不到，周边二手房价格都达到10万元/平方米以上，按小区140-198平米的主力户型计算，买到就是赚到二三百万。”
据有关开发商介绍，北京自去年开始执行新房预售价格管控，设定8万元/平方米隐形红，目前尚无项目能够突破这一价格红线，上述二环边的项目，2015年开发商拿地时的楼面价就达到5万元/平米，政府定价较市场价低2成。如今，政府设定每个楼盘的网签价格上限，控制各价位楼盘的预售证发放进度，以保持房价稳定。
环京楼市冰冻 想买无资格
在3月17日北京出台雷霆调控政策后，环北京各市县迅速跟进实施限购限贷，环京楼市迅速冰冻，房价普遍下调两成，仍有价无市。
此次调控中，河北廊坊、大厂、燕郊等环北京地区均要求在当地缴纳三年社保，来自北京等外地购房者不再具有购房资格，买房者大幅减少。据廊坊当地中介介绍，现在问的多，买的少，符合条件的购房者很少，另外，银行提高首付和利率，开发商也在备案价基础上要求增加溢价，以工程款、装修款等形式加价也变相提高首付，使得本地有能力购房者也很少，暂时看不到更多购买需求，只能看未来限购措施会否放松。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组监测显示，5月廊坊商品房均价下跌8%，居主要城市之首，房价中位数由3月的3.3万元/平米左右将到2.9万亿元左右。
在燕郊，来自当地中介的数据称，燕郊多数楼盘平均每平米下降6000元左右。此轮调控后，燕郊二手房价整体下跌了约20%。目前燕郊均价为26000元/平方米。